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Les questions de nos clients

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Connaissez-vous la proportion des copropriétés gérées par des syndics professionnels ?

90 % !

Est-il facile de comparer les contrats de deux syndics concurrents ?

Oui. Car depuis le 1er juillet 2015, la loi a imposé un contrat type qui s'impose à tous les syndics. Il ne leur est même pas permis de faire disparaître du texte les lignes sans objet et qu'en toute transparence vis-à-vis du consommateur, ils pourront éventuellement rayer.

Ce contrat fixe une rémunération annuelle forfaitaire pour les prestations de gestion courante du syndic telles que la préparation, la convocation et la tenue de l'assemblée générale annuelle de la copropriété, la tenue de la comptabilité du syndicat, l'ouverture d'un compte bancaire séparé, l'archivage et la mise en ligne des documents relatifs à la copropriété (extranet), etc…

Dans ce forfait, s'inscrit un nombre de visites et de réunions avec le Conseil syndical défini dans le contrat qui prévoit une amplitude horaire à respecter pour ne pas s'exposer à facturation.

Les frais de reprographie et frais administratifs afférents à ces prestations sont également inclus dans la rémunération forfaitaire.

En revanche, les frais d'affranchissement ou d'acheminement pour l'envoi des documents relatifs aux prestations forfaitaires sont remboursés au syndic.

Demande de devis

Le syndic a-t-il le droit de facturer des prestations en plus de la rémunération annuelle forfaitaire?

Oui. Le contrat-type fixe une liste « limitative » des prestations concernées par ce droit à rémunération en plus du forfait.

La rémunération peut être définie, soit en fonction d'un coût horaire (au temps passé), soit en fonction d'un tarif convenu par les parties.

Ces prestations complémentaires sont notamment : les assemblées générales supplémentaires à l'AG annuelle, les réunions supplémentaires avec le conseil syndical, la gestion administrative et matérielle des sinistres, les prestations relatives au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division (établissement, modification, etc…), celles relatives aux litiges et contentieux, etc...

En cas de travaux, pour le suivi administratif et comptable, le syndic aura également droit à des honoraires dont le montant sera soumis au vote des copropriétaires à la majorité de l'article 24 au cours de l'AG proposant ces travaux.

Demande de devis

Existe-t-il des frais imputables au copropriétaire et à lui seul ?

Oui. Il s'agit des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées (mise demeure, relance, constitution d'hypothèque, etc…) et des prestations individuelles rendues aux copropriétaires pour l'établissement de l'état daté, en cas de vente de leurs lots ou de délivrance de documents sur support papier (copie du carnet d'entretien, des diagnostics techniques, etc…).

Le montant de ces divers frais est détaillé dans le contrat-type.

Demande de devis

Est-on libre de choisir entre compte séparé ou commun ?

NON. La loi ALUR a encadré ce choix.

Seules les petites copropriétés de moins de 15 lots gérées par un syndic professionnel peuvent décider de ne pas ouvrir de compte séparé, sous réserve d'une décision des copropriétaires prise en assemblée générale (majorité article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Toutes les autres, copropriétés de plus de 15 lots, administrées par un syndic professionnel ou bénévole, doivent disposer de leur propre compte bancaire : le syndic ouvre un compte au nom du syndicat, auprès de l'établissement bancaire de son choix.

Les copropriétaires peuvent cependant décider en assemblée générale (à la majorité des voix) de confier les fonds à un autre établissement.

La gestion de ce compte par le syndic ne peut être facturée en sus du forfait établi. Le syndic doit mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés de comptes dès réception. Les éventuels intérêts produits par le compte sont acquis au syndicat.

Nos experts à votre écoute

Peut-on récupérer sa part de fonds pour les travaux en cas de vente ?

NON.

À compter du 1er janvier 2017, les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation ont l'obligation de créer un fonds pour les travaux, alimenté chaque année par une cotisation au moins égale à 5 % du budget prévisionnel.

Exemple : pour un immeuble ayant un budget prévisionnel de 100 000 € : le fonds de travaux sera de 5 000 € par an, soit 50 000 € pour 10 ans.
Un compte bancaire séparé - en général un Livret A - doit être ouvert pour ce fonds de travaux, dont les intérêts sont acquis au syndicat.

Ce fonds de travaux est rattaché au lot et non pas au copropriétaire personne physique : en cas de vente du lot, il n'y a donc pas de remboursement au vendeur.

Dans le cas des copropriétés de moins de 10 lots, l'assemblée générale peut décider à l'unanimité de ne pas constituer ce fonds de travaux.

Nos experts à votre écoute

Les copropriétaires peuvent-ils s’acquitter eux-mêmes de certaines tâches d’entretien ?

OUI. Si l'entretien de la copropriété est assuré par le syndic, tenu en vertu de la loi et du mandat de gestion qui le lie au syndicat, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien (loi du 10.7.65 : art. 18 I al. 3), les copropriétaires peuvent néanmoins, à l'occasion de travaux dont ils demandent la réalisation à leur frais, être amenés à intervenir sur les parties communes ou sur l'aspect extérieur de l'immeuble (loi du 10.7.65 : art. 25 b) dans le cadre de petits travaux d'électricité, nettoyage, entretien des espaces verts...

L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'assurer cet entretien courant de l'immeuble bénévolement a été confirmée par la Cour de cassation (Cass. Civ III : 22.9.16) qui a rejeté la demande en nullité d'une décision d'Assemblée générale ayant statué en ce sens.

Nos experts à votre écoute

J'habite dans un immeuble qui a plus de 15 ans et les autres copropriétaires ne veulent jamais faire aucuns travaux. Je crains qu'il ne se dégrade et qu'un jour nous ne puissions faire face à la dépense. Peut-on obliger le syndicat des copropriétaires à verser une provision préventive pour travaux ?

A partir du 1er Janvier 2017, un fonds de travaux est instauré dans toutes les copropriétés à usage partiel ou total d'habitation comprenant au moins dix lots. Il sera mis en place cinq ans après la réception de l'immeuble. Il sera alimenté par une cotisation annuelle dont le montant est déterminé par l'assemblée générale mais qui ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. L'ensemble de ces cotisations seront obligatoirement versées sur un compte bancaire séparé, distinct de celui destiné à recevoir toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat au titre des charges courantes.

Pour les copropriétés de moins de dix lots, la constitution d'un fonds de prévoyance sera laissée à la libre appréciation de l'assemblée générale qui se prononcera à l'unanimité.

Le fonds de travaux servira à financer les travaux décidés par l'assemblée générale hors budget prévisionnel ainsi que ceux prescrits par les lois et règlements.

Les sommes qui seront versées au titre de ce fonds de prévoyance seront attachées au lot et resteraient acquises définitivement au syndicat de copropriété. Elles ne donneront lieu à aucun remboursement par le syndicat au vendeur à l'occasion de la vente de son lot.

Une exception est toutefois prévue à l'instauration d'un tel fonds dans l'hypothèse où le diagnostic technique global de l'immeuble ne ferait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années.

Nos experts à votre écoute

Peut-on interdire l'activité de restaurant dans un immeuble à usage d'habitation et de commerce au motif qu'elle serait nuisible?

Rappelons qu'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

L'article 8 de la loi dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ». Il est également précisé que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ».

Les clauses limitant ou interdisant l'exercice de certaines activités sont ainsi jugées licites lorsqu'elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Toutefois, des problèmes d'interprétation se posent lorsque ces clauses sont rédigées en termes généraux.

Un syndicat de copropriétaires avait ainsi pu se croire fondé à s'opposer à l'exploitation d'un restaurant dans la mesure où le règlement de copropriété stipulait qu'il ne pouvait être exercé dans le local concerné « aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs ».

Dans cette espèce, la Cour de cassation a cassé l'arrêt d'appel qui avait donné raison au syndicat des copropriétaires au motif que l'immeuble en copropriété était destiné à un usage mixte d'habitation et de commerce et que le règlement de copropriété n'interdisait pas expressément l'activité de restauration(1).

La Cour de cassation avait déjà débouté un syndicat de copropriétaires dans une affaire similaire au motif que le règlement de copropriété, qui interdisait les activités produisant des nuisances, ne prohibait pas précisément celle de restauration(2).

Il semble ainsi se dessiner une jurisprudence de la Cour de cassation en vertu de laquelle, dans les immeubles à usage mixte d'habitation et de commerce, l'activité de restauration ne peut être jugée a priori nuisible et donc être interdite de ce chef. Ce n'est qu'a posteriori, s'il est avéré que cette activité cause effectivement des troubles, notamment sonores ou olfactifs, qu'elle pourra être interdite.

(1) Cass. 3e civ. 14 décembre 2010, n° 09-71.134.
(2) Cass. 3e civ. 21 novembre 2000, n° 96-17.101.

Nos experts à votre écoute

Que faire en cas d'urgence survenant en dehors des heures d'ouvertures d'IRIS ?

Pour un 1,25 € TTC/mois/lot principal (tarif en vigueur en 2017), IRIS vous propose le contrat « secours-immo » qui vous permet d'appeler un numéro dédié à partir duquel votre interlocuteur organisera :

  • la venue d'une entreprise de réparation,
  • les frais de déplacements,
  • les frais de réparation plafonnés à 300 € par intervention.

Ces interventions d'urgence sur les parties communes pourront relever de :

  • la plomberie,
  • l'électricité,
  • la serrurerie,
  • la vitrerie.

Pour les dysfonctionnements ou sinistres moins urgents dans votre copropriété, vous pouvez nous les déclarer en ligne :

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